Refinancement interne du crédit immobilier : les banques sont-elles moins frileuses ?

Toute personne qui a un prêt hypothécaire aujourd’hui peut envisager de refinancer son prêt actuel lorsque les taux d’intérêt baissent. Cela signifie : réviser le contrat de crédit existant pour bénéficier de taux d’intérêt plus bas ou de conditions plus favorables. En substance, il y a deux options possibles : un refinancement externe implique un passage à une autre banque, avec un contrat de crédit entièrement nouveau, tandis qu’un refinancement interne se résume à une renégociation avec la propre banque sur les conditions du prêt existant.

Refinancement externe : changer de banque

Dans le cas d’un refinancement externe, le client contracte un prêt immobilier entièrement neuf auprès d’un autre établissement de crédit, qui utilise ce crédit pour rembourser intégralement le contrat en cours. Cette option offre la possibilité d’examiner le marché et d’obtenir souvent des conditions plus compétitives, ce qui peut réduire considérablement les mensualités.

Cependant, il ne s’agit pas d’une opération gratuite. Toute personne qui refinance à l’externe doit tenir compte de divers frais supplémentaires : frais de dépôt auprès de la nouvelle banque, frais de notaire pour une nouvelle inscription hypothécaire, frais de dispense pour l’annulation de l’hypothèque existante et frais de réinvestissement au prêteur d’origine. Ce dernier correspond généralement à trois mois d’intérêts sur le capital restant dû. Par conséquent, la différence de taux d’intérêt entre l’ancien et le nouveau taux doit souvent être d’au moins un point de pourcentage pour justifier financièrement le changement.

De plus, le processus administratif est plus complexe : il faut se rendre à nouveau chez le notaire, restructurer les assurances et les comptes bancaires, ajuster les prélèvements et éventuellement faire réaliser une nouvelle évaluation de la maison.

Refinancement interne : renégociation avec votre propre banque

Le refinancement interne est généralement plus rapide et plus facile que le passage à un autre établissement de crédit. L’emprunteur négocie avec sa banque actuelle une réduction du taux d’intérêt et/ou une adaptation des autres conditions de crédit, telles que la durée, sans qu’un nouveau contrat de crédit ne soit conclu. Les garanties hypothécaires existantes et la structure juridique du prêt resteront inchangées.

L’avantage majeur de cette approche réside dans les coûts limités et la simplification administrative : il n’y a pas de frais de notaire à payer, ni de frais pour l’annulation d’un prêt hypothécaire ou une nouvelle inscription. Depuis le 10 juin 2024, ce scénario de refinancement est également devenu plus avantageux pour les consommateurs dans certains cas. En raison d’une modification du Code de droit économique, le refinancement interne est désormais légalement considéré comme un ajustement contractuel et non plus comme une nouvelle offre de crédit. Par conséquent, aucun frais de réinvestissement ne peut être facturé. Seuls les frais de dossier, limités à un maximum de 175 euros, seront encore autorisés.

Un nombre croissant de refinancements externes

Le dernier rapport trimestriel de Febelfin montre que le refinancement externe est en hausse au premier trimestre 2025. Près de 3 000 cas ont été enregistrés, soit une augmentation de plus de 125 % par rapport à la même période un an plus tôt. Au total, cela représente un volume de prêts de plus de 424 millions d’euros. Ce rebond est principalement dû à l’évolution des taux d’intérêt : entre février 2024 et février 2025, le taux d’intérêt moyen des prêts immobiliers a baissé de plus de 0,5 point de pourcentage, selon la durée et la période à taux fixe.

Concrètement : pour les prêts d’une durée initiale à taux fixe supérieure à dix ans, le taux d’intérêt est passé d’une moyenne de 3,41 % à 2,87 %. Pour les prêts avec seulement un an de taux fixe, il est même passé de 5,38 % à 4,40 %. C’est une marge suffisante pour que de nombreux emprunteurs recommencent à magasiner.

Alors pourquoi y a-t-il encore des réticences à refinancer interne ?

Bien que les refinancements externes soient en hausse – avec une augmentation de plus de 125 % au premier trimestre 2025 – le nombre de refinancements internes est à la traîne. Selon De Tijd (20 mai 2025), le nombre de refinancements internes chez un acteur majeur du marché a chuté de pas moins de 50 % par rapport à la même période l’année dernière. D’autres établissements n’ont enregistré que des augmentations limitées, qui ne sont pas proportionnelles à l’augmentation des transferts externes.

Cependant, on pourrait s’attendre à ce que le refinancement interne soit devenu plus attractif depuis la modification législative du 10 juin 2024. Cependant, la réticence des banques à s’engager dans ce type d’opération s’explique économiquement. Maintenant que les frais de réinvestissement ont disparu, une source importante de revenus a disparu. Dans le même temps, les frais administratifs et les frais de personnel demeurent. Dans cette optique, il est logique que les prêteurs soient moins enclins à proposer spontanément une révision des taux d’intérêt ou des conditions. Ils ne sont pas légalement tenus de le faire. Ce n’est que lorsqu’un client présente également un intérêt commercial dans d’autres domaines, par exemple par le biais d’investissements supplémentaires ou d’une relation stable à long terme, qu’une exception est parfois envisagée.

Le fait que les frais de réinvestissement aient été abolis a une incidence sur le coût pour le client, mais ce n’est qu’un élément de la considération plus large. Dans la pratique, la différence de taux d’intérêt entre le prêt actuel et l’offre actuelle du marché reste généralement le facteur déterminant. Si cette différence n’est pas assez importante, il n’y a pas de place pour faire une proposition attrayante au client et pour maintenir la rentabilité du crédit en même temps.

En outre, l’évolution des taux d’intérêt au cours des dernières années a joué un rôle majeur. De nombreux emprunteurs se refinancent déjà pendant la période de taux d’intérêt historiquement bas (2019-2022). Pour ce groupe, il y a souvent peu d’avantages à tirer aujourd’hui, à moins que le prêt initial ne contienne un taux d’intérêt variable qui a récemment fortement augmenté. L’augmentation récente du refinancement semble donc être due à l’évolution des taux d’intérêt plutôt qu’à des modifications du cadre réglementaire.

Enfin, la politique tarifaire stratégique des établissements de crédit est également importante. Les banques savent que le passage à un autre prestataire s’accompagne de frais supplémentaires tels que les frais de notaire et les inscriptions hypothécaires. Par conséquent, le taux d’intérêt d’une autre banque doit être considérablement plus bas afin de devenir effectivement plus avantageux pour le client. Cette connaissance permet aux prêteurs de limiter consciemment leurs propositions internes : juste assez pour fidéliser les clients, mais sans affecter la marge.

La combinaison de revenus limités, de l’absence d’obligation contractuelle et d’une considération commerciale rationnelle explique pourquoi le refinancement interne reste souvent l’exception dans la pratique plutôt qu’une politique structurelle.

Source : Up-to-date